发布部门: 北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市房屋土地管理局、北京市人民政府军队军队离休退休、干部安置办公室
发布文号: 京军离退办建字［１９９８］第６６号
各区县政府住房制度改革办公室、房屋上地管理局、军队离休退休干部安置办公室、市直属军队离休退休干部休养所：
现将民政部、财政部、建设部、总政治部、总后勤部《关于出售移交政府安置的军队离休退休干部住房的通知》转发给你们，并结合我市实际情况将有关问题通知如下：
一、售房对象
１．移交我市安置的军队离休退休干部、退休志愿兵（以下简称军休干部）。
２．已去世军体干部的配偶。
３．军休干部服务管理机构的工作人员（不享受军人职业折扣）。
二．售房价格
上述售房对象购买产权属于北京市人民政府军队离休退休干部安置办公室（以下简称军退办）的房屋，按北京市房改办（９６）京房改办第００２号文件公布的成本价、标准价执行。远郊各区县售房的成本价按市房改办当年批准的执行（现住房折扣４％）。
三、售房价格计算、折扣、优惠、付款方式
按总后勤部《军产住房出售暂行办法》（１９９５）５号文件规定执行。
四、房屋售价调节因素
按市房地产管理局京房房改字（１９９４）第５７８号文件规定执行。
五、住房面积计算
出售的房屋均以建筑面积计价。每套楼房住宅的使用面积实地测量，核准后乘以系数１．３３３２；阳台面积按实际建筑面积测量，封闭式阳台按７０％计算，未封闭阳台按５０％计算。
六、付款日期
付款时间按售房单位规定执行，逾期不付购房款者，视为自动放弃购房权力。
七、产权界定
１．以成本价购买现住房的，产权归个人所有，住用５年后可依法进入市场出售或出租，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
２．以标准价购买现住房的，拥有部分产权，即占有权，使用权，有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，住用５年后，可依法进入市场出售或出租，市军退办有优先购买、租用权，售、租房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
八、售房原则
１．购房自愿的原则。此次房屋出售要严格实行自愿的原则。凡自愿购买住房者，一律由本人向所在单位提出申请。
２．一个家庭只享受一次优惠购房的原则。购房者的配偶在本单位已购买单位公房或参加集资建房的，不得再购买现住房。
３．民主公开的原则。售房实行政策公开，住房建筑面积公开，夫妇军（工）龄公开，售房价格计算方法公开，个人购房价格公开。
九、售房程序
产权属于市军退办的房屋，按下列程序进行。
１．自愿购房者填写“购房申请表”，由区县军退办、市直属干休所审核后，报市军退办备案。
２．由申请购房者填定《军队离休退休干部购房资格审批表》或《工作人员购房资格审批表》，经区县军退办、市直属干休所审核后，报市军退办审批。
３．区县军退办、市直属干休所负责房价计算，并填写《军队离休退休干部专项住房出售房价计算表》。
４．区县军退办、市直属干休所负责收缴售房款。
５．市军退办与购房者签订《军队离休退休干部专项住房出售协议书》。
６．市军退办委托区、县军退办、市直属干休所到所在区县房屋土地管理局办理个人房屋产权登记手续。办理房屋买卖手续的费用，房屋产权单位负责５０％，个人负担部分予以免交。
７．购房者一次性全部付清售房款的房屋产权证发给个人；分期付款的，在未付清全部房款前，房屋产权证由市军退办保存，待其付清全部房款后发给本人。
十、军体干部购买现住房后，继续享受住房补贴，待财政部、民政部明确经费来源后执行，工作人员购买现住房后，继续执行住房公积金制度。
十一、军休干部和配偶都去世后，由于女居住现住房的；军休干部遗编再婚，配偶是地方单位的；已调离民政系统的人员，需购房时，购房价值、折扣和优惠政策按地方规定执行，售房程序及审批手续按本通知规定执行。
十二、售后管理及服务。住房出售后，房屋仍由产权单位负责管理和维修。住房公用部位和共用设施设备的管理维修，由产权单位负责。住房自用部位和自用设备的维修开支，由购房者负担。具体实施办法和细则由产权单位根据国家的有关规定制定。
十三、售房收入，提取２０％作为军休干部房屋的公用部位和共用设施设备的维修基金外，其余部分由市军退办存入在银行开设的“售房收入专户”。具体管理使用办法，按财政部、民政部等部委的有关规定执行。
十四、不愿购买现住房的人员，仍按租用房屋的规定执行。
十五、居住产权属于市军退办房屋的人员必须持有市军退办发放的住房证方可申请购房。
十六、本《通知》规定的售房对象购买执行军队生活待遇标准的１９８１年前和人武部移交我市安置的军休干部现住房产权为房屋土地管理局的房屋及移交我市安置的军休干部由配偶、子女单位代建的房屋按我市届时的出售公有住房政策执行，售房中的有关问题由市军退办统一解决。
１９９８年１１月２７日
民政部、财政部、建设部、总政治部、总后勤部关于出售移交政府安置的军队离休退休干部住房的通知
民安发［１９９８］７号
各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅（局）、财政厅（局）、建委（建设厅），各军区，各军兵种，各总部，军事科学院、国防大学、武装警察部队政治部、后勤（院、校务）部：
为深化住房制度改革，稳步推动移交政府安置的军队离休退休干部住房出售工作，根据经国务院、中央军委批准的民政部、财政部、总政治部《关于移交政府安置的军队离休退休干部住房制度改革问题的通知》（民安［１９９３］９号）精神，就有关问题通知如下：
一、出售移交政府安置的军队离休退休干部（含退休志愿兵、下同）住房，原则上执行总后勤部《军产住房出售暂行办法》（（１９９５）５号）的规定。最低限价，按当地政府的规定执行。
二、购房后的产权证，由当地政府房地产行政主管部门按有关规定予以办理和发放。
三、售房收入，住房管理单位按规定提取２０％建立住房公共部位维修基金，其余部分存入指定银行，专项管理，严禁挪用。具体管理和使用办法另行制定。
四、售房后的管理和维修，按照国家的有关规定，结合当地实际，逐步实行物业管理。
五、由军队承建的第四、五批军队离退休干部住房出售办法另行制定。
军休干部住房出售工作，政策性强，与广大军休干部切身利益密切相关。各地要高度重视，加强领导，确保售房工作顺利进行。
附：《军产住房出售暂行办法》
总后勤部印发《军产住房出售暂行办法》
［１９９５］５号
现将《军产住房出售暂行办法》印发你们，望认真贯彻执行。有条件地出售部分军产住房，是深化军队住房制度改革的一项重要内容，政策性强，关系到广大干部、职工的切身利益，各单位要严格按照军委、总部的统一政策规定，严密组织，确保军产住房出售工作的稳妥进行。
军产住房出售暂行办法
第一章 总 则
第一条 为做好军产住房出售工作，根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定和中央军委深化军队住房制度改革方案的有关规定，制度本办法。
关联法规：
第二条 本办法所称军产住房，是指产权属于军队，由军队管理的家属住房。
第三条 军队干部、正式职工购买军产住房，坚持自愿的原则，但每个家庭只能享受一次购房待遇。
第四条 出售的军产住房系指现住房。单位或住户不得以购房为理由扩建、改建住房。
第五条 军产住房的出售，一般应当整栋、整院落进行。居住在售房范围内的住户，不愿购房或不符合购房条件的，单位可视情将其住房调整出售给符合购房条件的住房。
第二章 售房范围及对象
第六条 军产住房出售的范围：近期，出售独立院落的干休所，以及分散院落的单元式家庭住房；以后，随着军队房改的深化逐步扩大售房范围。
第七条 下列军产住房不得出售：
（一）产权不明确的；
（二）列入改造规划的；
（三）独门独院的：
（四）具有历史纪念意义的；
（五）非单元式楼房，平房，简易房，危破房；
（六）各大单位认为不宜出售的其他住房。
第八条 军产住房出售的对象：
（一）配偶在当地有正式城镇户口的团职以上干部（含享受团职生活待遇的军士长、专业军士，下同）或夫妇一方为团职以上干部的双军人；
（二）工龄２５年以上、配偶在当地有正式城镇户口的军内职工（指正式职工，下同）；
（三）由军队管理并安置住房的离退休干部（含已去世离退休人员的配偶，下同）。
第九条 下列人员不得购买军产住房：
（一）已参加军队集资建房的；
（二）配偶已在地方参加集资建房或购房的；
（三）离退休干部在干休所已分配住房但未进住的，或者已经进住但原住房未腾交的。已确定由地方安置住房并已列入建房计划的离退休干部、职工暂不售房。
第三章 售房价格计算
第十条 军队人员购买现住房，实行成本价或标准价。其价格按住房所在城镇人民政府依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布的成本价或标准价格执行。地方政府未公布成本价或标准价的，由各大单位根据国家和当地政府有关规定组织测算提出，报总后勤部批准后执行。
关联法规：
第十一条 军队人员购买现住房，给予如下折扣和优惠：
（一）房屋成新折扣。按成本价购房的，年折扣率按２％计算；按标准价购房的，年折扣率按１．５％计算。房屋竣工年限不满一年的按１年计算，超过３０年的按３０年计算。经过大修或设备更新的住房，其成新折扣率按照有关规定通过评估确定。
（二）军（工）龄折扣。根据购房者建立住房公积金制度前的军（工）龄（以下统称工龄）给予折扣。按购房者夫妇二人工龄之和计算。每一年工龄的折扣额按标准价中抵交价６５年的平均值计算。
干部、职工及配偶的工龄一律按干部（军务）部门或人事、劳动部门有关工龄的计算规定执行。干部遗属（指配偶，下同）购买住房，按干部生前的工龄计算。工龄计算的截止时间为干部、职工参加住房公积金的当月。
参加革命工作３０年（含）以上的干部、职工，其配偶的工龄不足２０年、或者没有工作以及去世的，按２０年计算：参加革命工作３０年以下的干部、职工，其配偶的工龄不足干部、职工工龄的一半、或者没有工作以及去世的，按干部、职工工龄的一半计算。
（三）现住房折扣。购买现住房的，暂给予标准价中负担价的５％折扣。
（四）军人职业折扣。军队干部购买军产住房给予成本价或标准价８％的军人职业折扣。解放战争时期、抗日战争时期和红军时期参加革命工作的，另分别增加２％、４％、６％的折扣。
（五）一次付款折扣。购房人一次付清全部房款的，给予应付房款２０％的折扣。申请分期付款的，首次付款额不得低于应付房款的３０％；余额１０年内付清，从第二年（以签订购房协议之日为准）起，每年付款不得少于欠款额的１０％，并按国家政策性抵押贷款利率支付利息。
（六）购房者免缴房产税、一次性契税和土地使用税。
第十二条 住房的实际售价，应当根据住房所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素进行评估调节。调节系数按当地政府规定执行。
第十三条 军产住房出售按房屋的建筑面积计算。建筑面积计算口径，按国家和军队有关规定执行。
第十四条 军产住房的实际出售价按下列公式计算：
（一）按成本价售房
实际出售价＝｛［成本价×（１－军人职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和］×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）－负担价×现住房折扣率｝×住房面积×（１－次付款折扣率）
地方政府规定不实行标准价的城镇，每一年工龄的折扣额按成本价的０．６％计算：
实际出售价＝成本价×（１－军人职业折扣率－０．６％×夫妇双方工龄之和）×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）×（１－现住房折扣率）×住房面积×（１－次付款折扣率）
（二）按标准价售房
实际出售价＝｛标准价×（１－军人职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和］×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）－负担价×现住房折扣率｝×住房面积×（１－一次付款折扣率）
第十五条 为防止低价出售住房，各大单位可根据不同地区情况，参照地方有关规定提出售房最低限价，报总后勤部批准后执行。
第十六条 同一城镇的军产住房实行同一售价，其价格由总后勤部或者各大单位指定的牵头单位协调统一。
第十七条 军队干部、职工的购房面积，必须严格执行军队干部住房面积标准。参加革命工作３０年（含）以上的职工，购房建筑面积可达７０平方米；参加革命工作不足３０年的职工，购房建筑面积可达５０平方米。
第十八条 军队干部、职工所购现住房超过本人职级面积标准但未达到上一职级面积标准的，超过标准１０％（含）以内的，与标准内面积同样计算房价；超过标准１０％至２０％（含）部分，按成本价计算房价，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣；超过标准２０％以上部分，按市场价计算房价，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣。市场价由各大单位根据各地实际提出，报总后勤部批准后执行。
第十九条 标准住房面积以外的地下室（含半地下室）、储藏室等附属用房不予出售。与住房难以分割而需要出售的，报经各大单位基建营房部门批准，按其建筑成本另行定价。
第四章 产权界定及变动
第二十条 军队干部、职工以成本价购买的住房产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。
第二十一条 军队干部、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
第二十二条 一套住房只有一种产权形式。超面积标准部分无论用何种价格购买，只能与标准面积内住房拥有同样的产权。
第二十三条 军队干部、职工购房后，不能再参加住房分配（含离退休人员进点）。购房面积低于本人职级面积标准的，不予补差。购房后按规定继续享受住房补贴和实行住房公积金制度。
第二十四条 军队干部购房后，因工作调动需异地安家的，经本人申请、军以上单位主管部门审查批准，将所购住房按届时的成本价或标准价返售给住房管理单位后，可按有关规定再购买一次住房。
第二十五条 军队干部购房后，军内异地调动家属不能随迁的，干部本人住房将逐步实行“管邸式”方式保障。具体办法另行制定。
第二十六条 已售出的住房，因军队建设需要收回的，住户应当服从统一规划安排，其住房安置按军队有关规定执行。
第二十七条 已售出的住房，因国家建设需要征购的，其住房安置或住房补偿按照国家和军队有关规定执行。
第五章 售房程序及手续
第二十八条 出售军产住房应当严格履行报批手续，未经批准不得出售。
第二十九条 出售军产住房由各大单位基建营房部门统一组织，按下列程序进行：
（一）确定售房范围。对拟出售住房的院落进行审核，凡符合第六条要求的，填写“军产住房出售审批表”，经各大单位审查报总后勤部批准。
（二）确定可售住房。对已经确定为售房院落内的住房，逐栋进行认可。
（三）认定购房对象资格。对申请购房的干部、职工按第八条规定，进行资格认定。
（四）进行房屋评估。确定房屋结构和竣工年代；测量每户的建筑面积；核定大修和设备更新住房的折旧率；根据当地政府有关规定，核定超过或低于标准的项目和数量，提出加价或减价的意见；确定房屋的地段、结构、层次、朝向的调节系数。
（五）计算实际房价。依据评估确定参数和购房人的情况，计算房价，填写“军产住房房价计算书”。
（六）签订售房协议。售房单位与购房人签订“军产住房出售协议书”，明确售购双方各自的权利与责任。
（七）收缴售房款。
（八）办理产权登记。房屋产权证书由总后勤部统一制发。分期付款的住户，以所购住房作抵押，在未付清全部房款前，房屋产权证由单位保存，待其付清全部房款后发给本人。
第三十条 评估工作由各大单位基建营房部门批准组成的评估小组负责。评估工作应严格按照国家和军队颁发的有关政策规定进行，做到公平准确。
第六章 售房收入管理及使用
第三十一条 各单位的售房收入，除提取２０％用于建立住房公共维修基金外，其余部分按财务渠道全部上交总后勤部，纳入住房基金。专户存储，集中管理。
第三十二条 上交的售房收入要集中用于干部、职工的住房建设、维修和住房制度改革。
第七章 售后管理及服务
第三十三条 住房出售后，其管理和维修逐步向区域化、专业化、社会化过渡。有条件的单位可试行物业管理；不具备物业管理条件的，暂由住房管理单位负责管理和维修，实行有偿服务。
第三十四条 住房自用部位和自用设备的维修开支，由购房者负担。住房的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线、供暖设施和自用阳台。
第三十五条 住房共用部位和共用设施设备的管理维修，由住房管理单位或物业管理机构负责，所需费用从公共维修基金中支付。房屋的共用部位和共用设施设备，按国家建设都有关规定划分。
第三十六条 公共维修基金按有关规定建立，专户存储，专项使用。
第三十七条 电梯、高压水泵、供暖锅炉等共用设施设备的运行、维护和更新费用，以及取暖费，购房者在军队供应期间，由住房管理单位负担；购房者转业、复员或离退休移交地方后，按国家和军队有关规定执行。
第三十八条 购房者应当合理使用共用部位和毗连部位，保证走廊、楼梯、通道畅通。不得有影响建筑安全和他人正常使用的行为，不得影响营院管理。住房需要改造时必须报住房管理单位或有关设施设备的管理部门批准。擅自拆改或使用不当造成损坏发生事故的，按有关规定由责任者负责修复或赔偿，情节严重的应追究法律责任。
第八章 附 则
第三十九条 军队企业化单位的住房出售，按其主管部门的有关规定执行。
第四十条 各大单位可根据本办法制定实施细则。
发布文号: 京军离退办建字［１９９８］第６６号
各区县政府住房制度改革办公室、房屋上地管理局、军队离休退休干部安置办公室、市直属军队离休退休干部休养所：
现将民政部、财政部、建设部、总政治部、总后勤部《关于出售移交政府安置的军队离休退休干部住房的通知》转发给你们，并结合我市实际情况将有关问题通知如下：
一、售房对象
１．移交我市安置的军队离休退休干部、退休志愿兵（以下简称军休干部）。
２．已去世军体干部的配偶。
３．军休干部服务管理机构的工作人员（不享受军人职业折扣）。
二．售房价格
上述售房对象购买产权属于北京市人民政府军队离休退休干部安置办公室（以下简称军退办）的房屋，按北京市房改办（９６）京房改办第００２号文件公布的成本价、标准价执行。远郊各区县售房的成本价按市房改办当年批准的执行（现住房折扣４％）。
三、售房价格计算、折扣、优惠、付款方式
按总后勤部《军产住房出售暂行办法》（１９９５）５号文件规定执行。
四、房屋售价调节因素
按市房地产管理局京房房改字（１９９４）第５７８号文件规定执行。
五、住房面积计算
出售的房屋均以建筑面积计价。每套楼房住宅的使用面积实地测量，核准后乘以系数１．３３３２；阳台面积按实际建筑面积测量，封闭式阳台按７０％计算，未封闭阳台按５０％计算。
六、付款日期
付款时间按售房单位规定执行，逾期不付购房款者，视为自动放弃购房权力。
七、产权界定
１．以成本价购买现住房的，产权归个人所有，住用５年后可依法进入市场出售或出租，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
２．以标准价购买现住房的，拥有部分产权，即占有权，使用权，有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，住用５年后，可依法进入市场出售或出租，市军退办有优先购买、租用权，售、租房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
八、售房原则
１．购房自愿的原则。此次房屋出售要严格实行自愿的原则。凡自愿购买住房者，一律由本人向所在单位提出申请。
２．一个家庭只享受一次优惠购房的原则。购房者的配偶在本单位已购买单位公房或参加集资建房的，不得再购买现住房。
３．民主公开的原则。售房实行政策公开，住房建筑面积公开，夫妇军（工）龄公开，售房价格计算方法公开，个人购房价格公开。
九、售房程序
产权属于市军退办的房屋，按下列程序进行。
１．自愿购房者填写“购房申请表”，由区县军退办、市直属干休所审核后，报市军退办备案。
２．由申请购房者填定《军队离休退休干部购房资格审批表》或《工作人员购房资格审批表》，经区县军退办、市直属干休所审核后，报市军退办审批。
３．区县军退办、市直属干休所负责房价计算，并填写《军队离休退休干部专项住房出售房价计算表》。
４．区县军退办、市直属干休所负责收缴售房款。
５．市军退办与购房者签订《军队离休退休干部专项住房出售协议书》。
６．市军退办委托区、县军退办、市直属干休所到所在区县房屋土地管理局办理个人房屋产权登记手续。办理房屋买卖手续的费用，房屋产权单位负责５０％，个人负担部分予以免交。
７．购房者一次性全部付清售房款的房屋产权证发给个人；分期付款的，在未付清全部房款前，房屋产权证由市军退办保存，待其付清全部房款后发给本人。
十、军体干部购买现住房后，继续享受住房补贴，待财政部、民政部明确经费来源后执行，工作人员购买现住房后，继续执行住房公积金制度。
十一、军休干部和配偶都去世后，由于女居住现住房的；军休干部遗编再婚，配偶是地方单位的；已调离民政系统的人员，需购房时，购房价值、折扣和优惠政策按地方规定执行，售房程序及审批手续按本通知规定执行。
十二、售后管理及服务。住房出售后，房屋仍由产权单位负责管理和维修。住房公用部位和共用设施设备的管理维修，由产权单位负责。住房自用部位和自用设备的维修开支，由购房者负担。具体实施办法和细则由产权单位根据国家的有关规定制定。
十三、售房收入，提取２０％作为军休干部房屋的公用部位和共用设施设备的维修基金外，其余部分由市军退办存入在银行开设的“售房收入专户”。具体管理使用办法，按财政部、民政部等部委的有关规定执行。
十四、不愿购买现住房的人员，仍按租用房屋的规定执行。
十五、居住产权属于市军退办房屋的人员必须持有市军退办发放的住房证方可申请购房。
十六、本《通知》规定的售房对象购买执行军队生活待遇标准的１９８１年前和人武部移交我市安置的军休干部现住房产权为房屋土地管理局的房屋及移交我市安置的军休干部由配偶、子女单位代建的房屋按我市届时的出售公有住房政策执行，售房中的有关问题由市军退办统一解决。
１９９８年１１月２７日
民政部、财政部、建设部、总政治部、总后勤部关于出售移交政府安置的军队离休退休干部住房的通知
民安发［１９９８］７号
各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅（局）、财政厅（局）、建委（建设厅），各军区，各军兵种，各总部，军事科学院、国防大学、武装警察部队政治部、后勤（院、校务）部：
为深化住房制度改革，稳步推动移交政府安置的军队离休退休干部住房出售工作，根据经国务院、中央军委批准的民政部、财政部、总政治部《关于移交政府安置的军队离休退休干部住房制度改革问题的通知》（民安［１９９３］９号）精神，就有关问题通知如下：
一、出售移交政府安置的军队离休退休干部（含退休志愿兵、下同）住房，原则上执行总后勤部《军产住房出售暂行办法》（（１９９５）５号）的规定。最低限价，按当地政府的规定执行。
二、购房后的产权证，由当地政府房地产行政主管部门按有关规定予以办理和发放。
三、售房收入，住房管理单位按规定提取２０％建立住房公共部位维修基金，其余部分存入指定银行，专项管理，严禁挪用。具体管理和使用办法另行制定。
四、售房后的管理和维修，按照国家的有关规定，结合当地实际，逐步实行物业管理。
五、由军队承建的第四、五批军队离退休干部住房出售办法另行制定。
军休干部住房出售工作，政策性强，与广大军休干部切身利益密切相关。各地要高度重视，加强领导，确保售房工作顺利进行。
附：《军产住房出售暂行办法》
总后勤部印发《军产住房出售暂行办法》
［１９９５］５号
现将《军产住房出售暂行办法》印发你们，望认真贯彻执行。有条件地出售部分军产住房，是深化军队住房制度改革的一项重要内容，政策性强，关系到广大干部、职工的切身利益，各单位要严格按照军委、总部的统一政策规定，严密组织，确保军产住房出售工作的稳妥进行。
军产住房出售暂行办法
第一章 总 则
第一条 为做好军产住房出售工作，根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定和中央军委深化军队住房制度改革方案的有关规定，制度本办法。
关联法规：
第二条 本办法所称军产住房，是指产权属于军队，由军队管理的家属住房。
第三条 军队干部、正式职工购买军产住房，坚持自愿的原则，但每个家庭只能享受一次购房待遇。
第四条 出售的军产住房系指现住房。单位或住户不得以购房为理由扩建、改建住房。
第五条 军产住房的出售，一般应当整栋、整院落进行。居住在售房范围内的住户，不愿购房或不符合购房条件的，单位可视情将其住房调整出售给符合购房条件的住房。
第二章 售房范围及对象
第六条 军产住房出售的范围：近期，出售独立院落的干休所，以及分散院落的单元式家庭住房；以后，随着军队房改的深化逐步扩大售房范围。
第七条 下列军产住房不得出售：
（一）产权不明确的；
（二）列入改造规划的；
（三）独门独院的：
（四）具有历史纪念意义的；
（五）非单元式楼房，平房，简易房，危破房；
（六）各大单位认为不宜出售的其他住房。
第八条 军产住房出售的对象：
（一）配偶在当地有正式城镇户口的团职以上干部（含享受团职生活待遇的军士长、专业军士，下同）或夫妇一方为团职以上干部的双军人；
（二）工龄２５年以上、配偶在当地有正式城镇户口的军内职工（指正式职工，下同）；
（三）由军队管理并安置住房的离退休干部（含已去世离退休人员的配偶，下同）。
第九条 下列人员不得购买军产住房：
（一）已参加军队集资建房的；
（二）配偶已在地方参加集资建房或购房的；
（三）离退休干部在干休所已分配住房但未进住的，或者已经进住但原住房未腾交的。已确定由地方安置住房并已列入建房计划的离退休干部、职工暂不售房。
第三章 售房价格计算
第十条 军队人员购买现住房，实行成本价或标准价。其价格按住房所在城镇人民政府依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布的成本价或标准价格执行。地方政府未公布成本价或标准价的，由各大单位根据国家和当地政府有关规定组织测算提出，报总后勤部批准后执行。
关联法规：
第十一条 军队人员购买现住房，给予如下折扣和优惠：
（一）房屋成新折扣。按成本价购房的，年折扣率按２％计算；按标准价购房的，年折扣率按１．５％计算。房屋竣工年限不满一年的按１年计算，超过３０年的按３０年计算。经过大修或设备更新的住房，其成新折扣率按照有关规定通过评估确定。
（二）军（工）龄折扣。根据购房者建立住房公积金制度前的军（工）龄（以下统称工龄）给予折扣。按购房者夫妇二人工龄之和计算。每一年工龄的折扣额按标准价中抵交价６５年的平均值计算。
干部、职工及配偶的工龄一律按干部（军务）部门或人事、劳动部门有关工龄的计算规定执行。干部遗属（指配偶，下同）购买住房，按干部生前的工龄计算。工龄计算的截止时间为干部、职工参加住房公积金的当月。
参加革命工作３０年（含）以上的干部、职工，其配偶的工龄不足２０年、或者没有工作以及去世的，按２０年计算：参加革命工作３０年以下的干部、职工，其配偶的工龄不足干部、职工工龄的一半、或者没有工作以及去世的，按干部、职工工龄的一半计算。
（三）现住房折扣。购买现住房的，暂给予标准价中负担价的５％折扣。
（四）军人职业折扣。军队干部购买军产住房给予成本价或标准价８％的军人职业折扣。解放战争时期、抗日战争时期和红军时期参加革命工作的，另分别增加２％、４％、６％的折扣。
（五）一次付款折扣。购房人一次付清全部房款的，给予应付房款２０％的折扣。申请分期付款的，首次付款额不得低于应付房款的３０％；余额１０年内付清，从第二年（以签订购房协议之日为准）起，每年付款不得少于欠款额的１０％，并按国家政策性抵押贷款利率支付利息。
（六）购房者免缴房产税、一次性契税和土地使用税。
第十二条 住房的实际售价，应当根据住房所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素进行评估调节。调节系数按当地政府规定执行。
第十三条 军产住房出售按房屋的建筑面积计算。建筑面积计算口径，按国家和军队有关规定执行。
第十四条 军产住房的实际出售价按下列公式计算：
（一）按成本价售房
实际出售价＝｛［成本价×（１－军人职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和］×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）－负担价×现住房折扣率｝×住房面积×（１－次付款折扣率）
地方政府规定不实行标准价的城镇，每一年工龄的折扣额按成本价的０．６％计算：
实际出售价＝成本价×（１－军人职业折扣率－０．６％×夫妇双方工龄之和）×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）×（１－现住房折扣率）×住房面积×（１－次付款折扣率）
（二）按标准价售房
实际出售价＝｛标准价×（１－军人职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和］×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）－负担价×现住房折扣率｝×住房面积×（１－一次付款折扣率）
第十五条 为防止低价出售住房，各大单位可根据不同地区情况，参照地方有关规定提出售房最低限价，报总后勤部批准后执行。
第十六条 同一城镇的军产住房实行同一售价，其价格由总后勤部或者各大单位指定的牵头单位协调统一。
第十七条 军队干部、职工的购房面积，必须严格执行军队干部住房面积标准。参加革命工作３０年（含）以上的职工，购房建筑面积可达７０平方米；参加革命工作不足３０年的职工，购房建筑面积可达５０平方米。
第十八条 军队干部、职工所购现住房超过本人职级面积标准但未达到上一职级面积标准的，超过标准１０％（含）以内的，与标准内面积同样计算房价；超过标准１０％至２０％（含）部分，按成本价计算房价，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣；超过标准２０％以上部分，按市场价计算房价，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣。市场价由各大单位根据各地实际提出，报总后勤部批准后执行。
第十九条 标准住房面积以外的地下室（含半地下室）、储藏室等附属用房不予出售。与住房难以分割而需要出售的，报经各大单位基建营房部门批准，按其建筑成本另行定价。
第四章 产权界定及变动
第二十条 军队干部、职工以成本价购买的住房产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。
第二十一条 军队干部、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
第二十二条 一套住房只有一种产权形式。超面积标准部分无论用何种价格购买，只能与标准面积内住房拥有同样的产权。
第二十三条 军队干部、职工购房后，不能再参加住房分配（含离退休人员进点）。购房面积低于本人职级面积标准的，不予补差。购房后按规定继续享受住房补贴和实行住房公积金制度。
第二十四条 军队干部购房后，因工作调动需异地安家的，经本人申请、军以上单位主管部门审查批准，将所购住房按届时的成本价或标准价返售给住房管理单位后，可按有关规定再购买一次住房。
第二十五条 军队干部购房后，军内异地调动家属不能随迁的，干部本人住房将逐步实行“管邸式”方式保障。具体办法另行制定。
第二十六条 已售出的住房，因军队建设需要收回的，住户应当服从统一规划安排，其住房安置按军队有关规定执行。
第二十七条 已售出的住房，因国家建设需要征购的，其住房安置或住房补偿按照国家和军队有关规定执行。
第五章 售房程序及手续
第二十八条 出售军产住房应当严格履行报批手续，未经批准不得出售。
第二十九条 出售军产住房由各大单位基建营房部门统一组织，按下列程序进行：
（一）确定售房范围。对拟出售住房的院落进行审核，凡符合第六条要求的，填写“军产住房出售审批表”，经各大单位审查报总后勤部批准。
（二）确定可售住房。对已经确定为售房院落内的住房，逐栋进行认可。
（三）认定购房对象资格。对申请购房的干部、职工按第八条规定，进行资格认定。
（四）进行房屋评估。确定房屋结构和竣工年代；测量每户的建筑面积；核定大修和设备更新住房的折旧率；根据当地政府有关规定，核定超过或低于标准的项目和数量，提出加价或减价的意见；确定房屋的地段、结构、层次、朝向的调节系数。
（五）计算实际房价。依据评估确定参数和购房人的情况，计算房价，填写“军产住房房价计算书”。
（六）签订售房协议。售房单位与购房人签订“军产住房出售协议书”，明确售购双方各自的权利与责任。
（七）收缴售房款。
（八）办理产权登记。房屋产权证书由总后勤部统一制发。分期付款的住户，以所购住房作抵押，在未付清全部房款前，房屋产权证由单位保存，待其付清全部房款后发给本人。
第三十条 评估工作由各大单位基建营房部门批准组成的评估小组负责。评估工作应严格按照国家和军队颁发的有关政策规定进行，做到公平准确。
第六章 售房收入管理及使用
第三十一条 各单位的售房收入，除提取２０％用于建立住房公共维修基金外，其余部分按财务渠道全部上交总后勤部，纳入住房基金。专户存储，集中管理。
第三十二条 上交的售房收入要集中用于干部、职工的住房建设、维修和住房制度改革。
第七章 售后管理及服务
第三十三条 住房出售后，其管理和维修逐步向区域化、专业化、社会化过渡。有条件的单位可试行物业管理；不具备物业管理条件的，暂由住房管理单位负责管理和维修，实行有偿服务。
第三十四条 住房自用部位和自用设备的维修开支，由购房者负担。住房的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线、供暖设施和自用阳台。
第三十五条 住房共用部位和共用设施设备的管理维修，由住房管理单位或物业管理机构负责，所需费用从公共维修基金中支付。房屋的共用部位和共用设施设备，按国家建设都有关规定划分。
第三十六条 公共维修基金按有关规定建立，专户存储，专项使用。
第三十七条 电梯、高压水泵、供暖锅炉等共用设施设备的运行、维护和更新费用，以及取暖费，购房者在军队供应期间，由住房管理单位负担；购房者转业、复员或离退休移交地方后，按国家和军队有关规定执行。
第三十八条 购房者应当合理使用共用部位和毗连部位，保证走廊、楼梯、通道畅通。不得有影响建筑安全和他人正常使用的行为，不得影响营院管理。住房需要改造时必须报住房管理单位或有关设施设备的管理部门批准。擅自拆改或使用不当造成损坏发生事故的，按有关规定由责任者负责修复或赔偿，情节严重的应追究法律责任。
第八章 附 则
第三十九条 军队企业化单位的住房出售，按其主管部门的有关规定执行。
第四十条 各大单位可根据本办法制定实施细则。
