律师回答

商品房的销售广告为要约邀请，没有法律约束力；但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，具有法律约束力。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
具体应当从两方面分析：
一、商品房销售广告原则上属于要约邀请。
要约邀请不是法律行为，而是向他人发出希望与自己订立合同的意思表示，商品房销售广告中所作的展现内容，不能视为是商品房买卖合同的内容。例如，广告内容为：小区环境优美，交通便利、四季如春。明显是一种不明确、不具体的广告宣传，不是要约，而是要约邀请。
二、符合下面3个条件的，属于要约，有法律约束力。
1、卖方对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确。
2、这种广告性质的说明和允诺，必须针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，强调允诺和说明针对的对象是商品房买卖中的重要内容。这个是区域限制，也就是在规划范围的。
3、允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及价格重大影响。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条