（一）商铺返租现象实质为违法违规行为。
其运作流程为：
开发商将商铺按份出售给个人投资者，签订返租协议后，开发商有权在特定期间内统一运营商铺并依约付租给投资者。
然而，此种方式已明确被《商品房销售管理办法》禁止，即开发商不得以售后包租等方式出售未竣工商品房。
（二）从开发商角度看，商铺返租模式有利于快速回笼资金；
对投资者来说，每年可获得稳定且较高的投资回报，相较于住宅和写字楼投资更具吸引力。
但需注意，此类行为已触犯相关法律法规。法律依据：
《商品房销售管理办法》第１１条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。